Calculadora de Pagamento de Empréstimo Comercial
Modele parcelas de principal e juros, prazos de amortização e pagamentos de balão (balloon payments).
Calculadora de Parcela de Financiamento e Saldo Residual Balloon
Compare formas de pagamento: Tabela Price (fixa) vs Tabela SAC (constante/decrescente)
Resumo do Financiamento
Serviço mensal fixo: $8,778/mês
Deve ser refinanciado ou quitado no vencimento do financiamento
Tabela de Amortização do Primeiro Ano (Tabela Price)
| Mês | Saldo Inicial | Parcela Total | Amortização | Juros | Saldo Final |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,300,000 | $8,778 | $1,736 | $7,042 | $1,298,264 |
| 2 | $1,298,264 | $8,778 | $1,745 | $7,032 | $1,296,519 |
| 3 | $1,296,519 | $8,778 | $1,755 | $7,023 | $1,294,764 |
| 4 | $1,294,764 | $8,778 | $1,764 | $7,013 | $1,292,999 |
| 5 | $1,292,999 | $8,778 | $1,774 | $7,004 | $1,291,225 |
| 6 | $1,291,225 | $8,778 | $1,784 | $6,994 | $1,289,442 |
| 7 | $1,289,442 | $8,778 | $1,793 | $6,984 | $1,287,649 |
| 8 | $1,287,649 | $8,778 | $1,803 | $6,975 | $1,285,846 |
| 9 | $1,285,846 | $8,778 | $1,813 | $6,965 | $1,284,033 |
| 10 | $1,284,033 | $8,778 | $1,823 | $6,955 | $1,282,210 |
| 11 | $1,282,210 | $8,778 | $1,832 | $6,945 | $1,280,378 |
| 12 | $1,280,378 | $8,778 | $1,842 | $6,935 | $1,278,536 |
Modalidades de Amortização em Financiamentos Comerciais e Pagamentos Balão
As hipotecas comerciais frequentemente possuem prazos contratuais de vencimento mais curtos (como 5, 7 ou 10 anos) aliados a prazos de amortização mais longos (como 25 ou 30 anos). No vencimento, o saldo devedor residual deve ser quitado ou refinanciado via pagamento balão (balloon payment). Existem dois sistemas centrais de amortização: 1. Tabela Price (Parcelas Fixas): A parcela mensal combinada de capital e juros permanece constante. Nos anos iniciais predomina o pagamento de juros, de modo que o saldo devedor balão residual no vencimento é mais expressivo. 2. Sistema de Amortização Constante (SAC / Parcelas Decrescentes): Uma quota fixa de principal é quitada mensalmente, enquanto os juros decrescem com a amortização do saldo. As primeiras parcelas são mais altas, mas o saldo devedor cai rapidamente, gerando um pagamento balão substancialmente menor no vencimento.
Fórmulas de Amortização
[Parcelas Fixas (Tabela Price / Parcela Fixa)]
M = P × [ r(1 + r)^n ] / [ (1 + r)^n − 1 ]
[Amortização Constante (SAC / Parcela Decrescente)]
Parcela no Mês m (M_m) = (P / n) + [ P − (m − 1) × (P / n) ] × r
Amortização Mensal Fixa de Capital = P / nComparativo em Financiamento de $1.3M (Juros de 6,5%, Amortização 25 Anos, Vencimento 10 Anos)
Suponha que você contrate um financiamento comercial de $2,100,000 a 6.5% de juros com amortização em 25 anos e vencimento balão em 10 anos:
- Juros pagos em 10 anos:$1,229,261
- Saldo balão no 10º ano:$1,627,739
- % de saldo balão sobre o principal:77.5%
- Parcela final do mês 120:$13,863 / mês
- Juros pagos em 10 anos:$1,094,275
- Saldo balão no 10º ano:$1,260,000
- Economia total em juros:$134,986
Este financiamento de $2.100.000 corresponde ao nosso exemplo contínuo de imóvel multifamiliar de 24 unidades (preço de compra de $2,8M, 25% de entrada). Uma vez calculado o serviço anual da dívida, combine-o com o NOI do imóvel na calculadora de DSCR para avaliar a segurança do endividamento, ou utilize a calculadora de Cash-on-Cash para determinar seu rendimento de caixa alavancado.
Perguntas Frequentes sobre Financiamentos Comerciais
Qual a principal diferença entre Parcelas Fixas (Price) e Amortização Constante (SAC)?
As Parcelas Fixas proporcionam pagamentos mensais previsíveis facilitando o orçamento operacional, mas o saldo devedor diminui mais lentamente. A Amortização Constante amortiza o mesmo montante de principal todo mês; embora as primeiras parcelas sejam maiores, o custo total em juros é consideravelmente menor e o saldo balão ao final é muito mais baixo.
O que é um pagamento balão (balloon payment) em imóveis comerciais?
É a liquidação em montante único do saldo principal devedor que vence ao término do prazo do empréstimo (por exemplo, no ano 10), quando o cálculo da amortização foi distribuído em um prazo mais longo (como 25 anos). Os investidores habitualmente refinanciam ou vendem antes dessa data.
Quais são os prazos usuais de amortização no crédito comercial?
A praxe de mercado nos EUA é adotar um cronograma de amortização de 25 anos com vencimentos contratuais de 5, 7 ou 10 anos. Ativos institucionais de alta qualidade podem obter amortização em até 30 anos.
Como escolher entre as duas formas de amortização?
Opte por Parcelas Fixas se o fluxo de caixa inicial for restrito e houver preferência por previsibilidade de caixa. Escolha Amortização Constante se o NOI for confortável e o objetivo for minimizar encargos com juros reduzindo o risco de refinanciamento no vencimento.