Calculadora de Pagos de Préstamos Comerciales
Modele pagos de principal e interés, calendarios de amortización y pagos globales (balloon payments).
Calculadora de Cuota de Préstamo Comercial y Pago Balloon
Compare métodos de amortización: Cuota Constante (fija) vs Amortización Constante (decreciente)
Resumen del Préstamo
Servicio mensual fijo: $8,778/mes
Debe refinanciarse o cancelarse al vencimiento del préstamo
Calendario de Amortización del Primer Año (Cuota Constante)
| Mes | Saldo Inicial | Cuota Total | Amortización | Intereses | Saldo Final |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,300,000 | $8,778 | $1,736 | $7,042 | $1,298,264 |
| 2 | $1,298,264 | $8,778 | $1,745 | $7,032 | $1,296,519 |
| 3 | $1,296,519 | $8,778 | $1,755 | $7,023 | $1,294,764 |
| 4 | $1,294,764 | $8,778 | $1,764 | $7,013 | $1,292,999 |
| 5 | $1,292,999 | $8,778 | $1,774 | $7,004 | $1,291,225 |
| 6 | $1,291,225 | $8,778 | $1,784 | $6,994 | $1,289,442 |
| 7 | $1,289,442 | $8,778 | $1,793 | $6,984 | $1,287,649 |
| 8 | $1,287,649 | $8,778 | $1,803 | $6,975 | $1,285,846 |
| 9 | $1,285,846 | $8,778 | $1,813 | $6,965 | $1,284,033 |
| 10 | $1,284,033 | $8,778 | $1,823 | $6,955 | $1,282,210 |
| 11 | $1,282,210 | $8,778 | $1,832 | $6,945 | $1,280,378 |
| 12 | $1,280,378 | $8,778 | $1,842 | $6,935 | $1,278,536 |
Modalidades de Amortización en Préstamos Comerciales y Pagos Balloon
Las hipotecas comerciales presentan plazos de vencimiento más cortos (por ejemplo, 5, 7 o 10 años) combinados con períodos de amortización más largos (como 25 o 30 años). Al llegar el vencimiento, el saldo de capital restante debe liquidarse o refinanciarse mediante un pago global (balloon payment). Existen dos métodos principales de amortización: 1. Cuota Constante (Método Francés / Cuota Fija): La cuota mensual combinada de capital e intereses permanece fija. En los primeros años predomina el pago de intereses, por lo que el saldo restante balloon al vencimiento es mayor. 2. Capital Constante (Método Alemán / Cuota Decreciente): Se amortiza una cantidad fija de principal cada mes, mientras que los intereses disminuyen progresivamente. Las primeras cuotas son más altas, pero el capital se amortiza más rápido, lo que reduce sustancialmente el pago balloon final.
Fórmulas de Amortización
[Cuota Constante (Cuota Mensual Fija)]
M = P × [ r(1 + r)^n ] / [ (1 + r)^n − 1 ]
[Capital Constante (Cuota Mensual Decreciente)]
Pago en el Mes m (M_m) = (P / n) + [ P − (m − 1) × (P / n) ] × r
Amortización Fija de Capital = P / nComparativa en un Préstamo de $1.3M (Tasa 6.5%, Amortización 25 Años, Vencimiento 10 Años)
Suponga que obtiene un préstamo comercial de $2,100,000 al 6.5% de interés con amortización a 25 años y vencimiento balloon a 10 años:
- Intereses pagados en 10 años:$1,229,261
- Saldo balloon al año 10:$1,627,739
- % de saldo balloon sobre principal:77.5%
- Cuota final del mes 120:$13,863 / mes
- Intereses pagados en 10 años:$1,094,275
- Saldo balloon al año 10:$1,260,000
- Ahorro total en intereses:$134,986
Este préstamo de $2,100,000 corresponde a nuestro ejemplo continuo de propiedad multifamiliar de 24 unidades (precio de compra de $2.8M, anticipo del 25%). Una vez obtenido el servicio anual de la deuda, combínelo con el NOI de su propiedad en la calculadora de DSCR para evaluar la seguridad del financiamiento, o utilice la calculadora de Cash-on-Cash para determinar su rendimiento de efectivo apalancado.
Preguntas Frecuentes sobre Préstamos Comerciales
¿Cuál es la principal diferencia entre Cuota Constante y Capital Constante?
La Cuota Constante ofrece pagos mensuales fijos que facilitan la presupuestación, pero la reducción de deuda es más lenta. El Capital Constante liquida una porción idéntica de deuda cada mes; aunque las primeras cuotas son más altas, el interés total abonado es mucho menor y el saldo final balloon se reduce considerablemente.
¿Qué es un pago global (balloon payment) en bienes raíces comerciales?
Es el pago único del saldo de capital que vence al finalizar el plazo del préstamo (por ejemplo, en el año 10) cuando la amortización se calculó a un plazo mayor (como 25 años). La mayoría de los inversionistas refinancian o venden antes de esa fecha.
¿Cuáles son los plazos habituales de amortización en préstamos comerciales?
La norma en el mercado comercial estadounidense es una amortización a 25 años con vencimientos de préstamo a 5, 7 o 10 años. Activos institucionales de primera categoría pueden obtener amortización a 30 años.
¿Cómo elegir entre las dos modalidades de pago?
Elija Cuota Constante si el flujo de caja inicial es ajustado y prefiere estabilidad mensual. Elija Capital Constante si el NOI del inmueble es holgado y busca minimizar el gasto en intereses reduciendo el riesgo de refinanciamiento al vencimiento.