Glossário de Termos Financeiros e Fórmulas de Imóveis Comerciais
Domine as siglas, fórmulas matemáticas e critérios bancários essenciais do setor imobiliário comercial. Cada termo traz definições, exemplos práticos e calculadoras interativas.
Receita Operacional Líquida (NOI)
A Receita Operacional Líquida (NOI) é a medida fundamental da rentabilidade de um imóvel comercial, calculada como a receita operacional total menos as despesas operacionais, antes do serviço da dívida e tributos.
NOI = Receita Bruta Efetiva (EGI) - Despesas Operacionais Totais (OpEx)Taxa de Capitalização (Cap Rate)
A Taxa de Capitalização (Cap Rate) mede o retorno esperado não alavancado de um imóvel comercial, expressa como a Receita Operacional Líquida (NOI) dividida pelo valor de mercado ou preço de compra.
Cap Rate (%) = [ Receita Operacional Líquida (NOI) / Preço de Compra ou Valor de Mercado ] × 100Índice de Cobertura do Serviço da Dívida
O Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR) avalia a capacidade da Receita Operacional Líquida (NOI) de um imóvel comercial de cobrir com segurança o serviço anual de financiamento.
DSCR = Receita Operacional Líquida (NOI) / Serviço Anual da DívidaÍndice de Ponto de Equilíbrio (Break-Even Ratio)
O Break-Even Ratio (BER) mede a porcentagem do Gross Potential Income (GPI) necessária para pagar todas as despesas operacionais e o serviço da dívida, revelando a fragilidade financeira do ativo.
BER (%) = [ ( Despesas Operacionais + Serviço Anual da Dívida ) / Receita Bruta Potencial (GPI) ] × 100Ocupação de Ponto de Equilíbrio (Break-Even Occupancy)
A Ocupação de Ponto de Equilíbrio (BEO) é a taxa mínima de ocupação que um imóvel comercial precisa sustentar para faturar o suficiente para cobrir todas as despesas operacionais e o serviço da dívida.
BEO (%) = [ ( Despesas Operacionais + Serviço Anual da Dívida ) / Aluguel Potencial Bruto ] × 100Taxa Interna de Retorno (TIR / IRR)
A Taxa Interna de Retorno (IRR) é a taxa de rentabilidade anualizada gerada sobre cada unidade monetária investida em um imóvel comercial ao longo de todo o período de posse, considerando o valor do dinheiro no tempo.
0 = VPL = Σ [ CFt / (1 + IRR)^t ] (Taxa de desconto onde o Valor Presente Líquido de todos os fluxos é igual a zero)Multiplicador de Aluguel Bruto (Gross Rent Multiplier)
O Multiplicador de Aluguel Bruto (GRM) é um indicador de triagem rápida que compara o preço de aquisição do imóvel com sua receita anual bruta de aluguel, calculado como Preço dividido pelo Aluguel Bruto Anual.
GRM = Preço de Compra / Aluguel Bruto Anual PotencialPrecisa calcular todas essas métricas juntas?
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