商业地产综合尽调计算器 (Deal Analyzer)
基于统一的输入假设，同时评估商业地产投资的综合现金流回报、债务覆盖能力与盈亏平衡点。
Deal Analyzer 综合尽调工具
一次输入全部指标，进行压力测试并导出一页纸PDF尽调摘要
1. 物业与购买信息 (Property & Acquisition)
2. 收入与支出 (Income & Expenses)
假设 100% 满租时的全年总租金及其他收入（扣空置和支出前）。
未出租或欠租折损：-$16,800/年。
地税、保险、维修、管理费等日常支出（不含房贷本息）。
EGI: GPI × (1 − 空置率)，即扣除空置与坏账后的实际有效年收入。
NOI: EGI − 年运营支出 (OpEx)，即还房贷与缴所得税前的物业净营业收入。如何分项计算 NOI
3. 融资条件 (Financing Terms)
示例评估：稳健区间
符合本站示例风险规则（测算假定 DSCR ≥ 1.25x 且 Break-Even Ratio ≤ 85%）。实际贷款审批门槛因贷方机构、贷款产品、增信担保及物业类型而异。
有效毛收入 (EGI) − 年运营支出（还贷前）
NOI ÷ 购买价格（全款无杠杆年化收益率）
(NOI − 年房贷本息) ÷ 初始投入总现金
NOI ÷ 年还贷总额（净营业收入够付几倍年房贷）
(年运营支出 + 年还贷总额) ÷ 有效毛收入 (EGI) —— 运营与还贷支出占有效总收入的负担比例。
(年运营支出 + 年还贷总额) ÷ 总潜在年收入 (GPI) —— 按满租潜在收入估算覆盖运营支出与房贷所需的盈亏入住率。
符合本站示例风险规则（测算假定 DSCR ≥ 1.25x 且 Break-Even Ratio ≤ 85%）。实际贷款审批门槛因贷方机构、贷款产品、增信担保及物业类型而异。
关键测算输入参数
| 购买价格 (Purchase Price, $): $2,800,000 | 过户成本 (Closing Costs, %): 2% ($56,000) | 总潜在年收入 (GPI, $): $336,000 |
| 空置及坏账损失 (%): 5% ($16,800) | 有效毛收入 (EGI): $319,200 | 年运营支出 (OpEx, $): $92,000 |
| 首付比例 (Down Payment, %): 25% ($700,000) | 贷款: $2,100,000 | 年利率 (%) / 摊销年限 (Amortization): 6.5% / 25 年 |
核心指标评估与压力测试对比
| 评估指标 | 基础情景 | 压力情景 (空置率+5个百分点, 利率+100基点) |
|---|---|---|
| 净营业收入 NOI | $227,200 | $210,400 |
| 资本化率 Cap Rate | 8.11% | 7.51% |
| 现金回报率 CoC | 7.55% | 3.20% |
| 偿债覆盖率 DSCR | 1.34x | 1.13x |
| 收支平衡比率 (BER) | 82.13% | 92.01% |
| 盈亏平衡入住率 (BEO) | 78.02% | 82.81% |
| 年还贷总额 (Annual Debt Service) | $170,152 | $186,226 |
这个工具能帮你做什么
真正尽调一笔交易，需要将多项绩效指标放在一起综合考量。此综合计算器只需要你输入一组数据，即可同时得出所有的核心指标：Cap Rate (资本化率)、DSCR (偿债覆盖率)、Cash-on-Cash Return (现金回报率) 和 Break-Even Ratio (收支平衡比率) 与 Break-Even Occupancy (盈亏入住率)。请注意：Cash-on-Cash Return 会将首付和过户费等实际投入资本计入分母，而 NOI 的计算明确不包含任何债务偿付。你可以先建立基准情景，然后再叠加空置率与贷款利率压力测试进行下行风险分析。
核心尽调指标与计算公式
• NOI = 有效毛收入 (EGI) - 运营支出 (OpEx)
• Cap Rate = NOI / 购买价格 × 100%
• Cash-on-Cash Return = (NOI - 年还贷本息) / (首付款 + 过户成本) × 100%
• DSCR = NOI / 年还贷本息
• Break-Even Ratio = (运营支出 + 年度还贷总额) / 有效毛收入 (EGI) × 100%
• Break-Even Occupancy = (运营支出 + 年度还贷总额) / 潜在毛收入 (GPI) × 100%商业地产分析案例 (Illustrative Example)
假设您正在评估一处 24 单元的多户住宅物业（24-unit multifamily），基础数据如下：
- 购买价格: $2,800,000
- 年潜在毛收入: $336,000
- 空置率: 5%
- 年度运营费用: $92,000
- 首付比例: 25% ($700,000)
- 交易过户费: 2% ($56,000)
- 商业贷款: 6.5% 利率，25年摊销期
首先扣除空置损失得到有效总收入 (EGI) $319,200。减去运营费用后，我们可以 计算该物业的 NOI 为 $227,200。基于购买价，这相当于 8.11% 的 无杠杆 Cap Rate.
按上述条款，年还本付息额 (Annual Debt Service) 为 $170,152。将 NOI 除以债务，我们以此来 测试贷款方的 DSCR 阈值，结果为健康水平的 1.34x。扣除债务后的税前现金流为 $57,048，对比 $756,000 的总现金投入（首付+过户费），我们可以 衡量投入股权的现金回报率 (Cash-on-Cash Return) 为 7.55%。此交易目前的 收支平衡比率 (Break-Even Ratio) 为 82.13%（对应的简化盈亏入住率 Break-Even Occupancy 为 78.02%）。
基础情景看似健康，但如果你将空置率上调至 10%，并将利率上调至 7.5% 呢？
年还款额上升至 $186,226，而 NOI 下降至 $210,400。此时，DSCR 骤降至 1.13x（是否构成违约取决于具体贷款合同约定的契约条款与指标阈值，但通常已接近或触及贷方警戒线），且 Cash-on-Cash Return 暴跌至 3.20%。收支平衡比率 (BER) 亦攀升至 92.01%（盈亏入住率 BEO 达 82.81%），进入高风险区间。这就是为什么全面 承销商业地产交易 时应结合下行压力场景审慎评估。
商业地产全案尽调常见误区
1. 忽视压力测试：仅看基准情景 (Base Case) 往往过于乐观。建议结合市场下行假设（例如将空置率调高5个百分点或利率上浮100个基点）进行压力测试，检验物业在不利环境下的偿债安全垫，而非僵化套用单一标准。
2. 低估物业重置准备金：未能足额计提屋顶、HVAC 及外墙维护的资本储备金，会导致账面现金流虚高。
常见问题
这个算出来的数字，会和我单独用各个计算器算的不一样吗？
不应该——Deal Analyzer用的是和我们独立的Cap Rate、NOI、Cash-on-Cash、DSCR、Break-Even Ratio计算器完全相同的计算逻辑。这里的优势是你只需要输入一次数据，而不是分别在五个页面各输入一次，这也避免了在不同工具之间不小心用了略有差异的输入数字这种风险。
压力测试用的是什么假设？我能自己调整吗？
默认的压力测试假设是空置率+5个百分点、利率+100个基点——这是一个适度的（不是最坏情况的）压力情景，和我们如何完整尽调一笔交易指南里描述的压力测试方法是一致的。自定义压力测试情景可能会在未来的更新里加入。
导出的PDF能直接用于正式贷款申请吗？
不能——请把它当作你自己分析用的工作摘要，或者和合伙人/贷款经纪人做非正式讨论时用的材料，不能替代贷款机构要求的正式核保材料包（经核实的财务报表、评估报告等）。