公式与假设
计算公式透明说明与底层测算假设
本站所有工具均遵循全美商业地产行业标准的财务公式与银行承销（Lender Underwriting）计算规范。
核心公式与定义标准
Cap Rate (Capitalization Rate 资本化率)
Cap Rate = (NOI / Purchase Price) × 100%
衡量物业全现金购买状态下的无负债资产收益率。不计算贷款杠杆或债务费用。
NOI (Net Operating Income 净营业收入)
NOI = Gross Potential Income - Vacancy Loss + Other Income - Operating Expenses
注意：运营费用（Operating Expenses）包含房产税、保险、管理费、维修维护费，但不包含债务还本付息（Debt Service）和资本性支出（CapEx）。
DSCR (Debt Service Coverage Ratio 偿债备付率)
DSCR = Annual NOI / Annual Debt Service
商业地产贷款审贷核心指标。大部分商业银行与 DSCR 专案放款机构要求 DSCR ≥ 1.20x - 1.25x。
Cash-on-Cash Return (现金回报率)
Cash-on-Cash = (Annual Pre-Tax Cash Flow / Total Cash Invested) × 100%
衡量投资者实际掏出的现金首付与过户交易费用，在第一年产生的实际税前现金流回报比率。
权威基准数据来源与官方引用链接
全美 Cap Rate 城市基准数据与商业贷款参考假设汇集自以下权威机构的公开报告与官方数据源：
CBRE US Cap Rate Survey
Tier 1-4 US Metro Cap Rates (Published H2 2025 / 2026)
JLL Commercial Property Research
Multifamily, Industrial & Retail Sector Yield Reports
Federal Reserve H.15 Selected Interest Rates
SOFR Benchmark Rates & Treasury Yield Spreads
Fannie Mae Multifamily Underwriting
Standard DSCR Coverage Benchmarks (1.20x-1.25x)
📅 数据核对与外部引用审核时间：2026 年 8 月 12 日