公式与假设
计算公式透明说明与底层测算假设
本站所有工具均遵循商业地产行业通用的标准财务公式与清晰透明的数学定义。
核心公式与定义标准
Cap Rate (Capitalization Rate 资本化率)
Cap Rate = (NOI / Purchase Price) × 100%
衡量物业全现金购买状态下的无负债资产收益率，仅取决于年度稳定 NOI 与收购价格，不计入贷款杠杆。
NOI (Net Operating Income 净营业收入)
NOI = Gross Potential Income - Vacancy Loss + Other Income - Operating Expenses
注意：运营费用（Operating Expenses）包含房产税、保险、管理费、日常维修维护费，但不包含债务还本付息（Debt Service）和资本性支出（CapEx）。
DSCR (Debt Service Coverage Ratio 偿债备付率)
DSCR = Annual NOI / Annual Debt Service
商业地产贷款审贷核心指标。许多常规商业贷款项目通常将 DSCR ≥ 1.20x - 1.25x 作为基础参考线。
Cash-on-Cash Return (现金回报率)
Cash-on-Cash = (Annual Pre-Tax Cash Flow / Total Cash Invested) × 100%
衡量投资者实际投入的现金总额（首付款加过户费用与初始储备金）在首年产生的税前现金流回报比例。
公开研究门户与官方参考链接
本站计算器默认值与示例区间均为教学测算假设；若需查询最新公开市场报告或官方基准利率，可访问以下机构研究门户与官方数据发布页：
CBRE US Cap Rate Survey
公开都市圈市场调查门户与资本化率研究报告入口
JLL Commercial Property Research
多户住宅、工业、办公与零售行业研究出版物
Federal Reserve H.15 Selected Interest Rates
美联储官方国债收益率与基准利率统计发布
Fannie Mae Multifamily Underwriting
多户住宅承销指南与 DSCR 偿债覆盖标准文档
市场数据随时间持续波动。本站提供的示例数值仅用于教学建模；在做出真实交易决策前，请直接查阅上述原始机构最新发布报告。