Lease vs Buy (租买对比) 计算器
对比商业地产租赁方案与购买自用方案的全周期财务成本、现金流支出与资产增值收益。
Lease vs Buy (租买对比) 计算器
对比商业企业与投资者在持有周期内的总租赁成本与总自购净成本（扣除资产升值变现）
10 年持有期财务对比总览
对比总租金开支与自购净成本（购买首付+按揭还款减去退出卖出净变现）
- 首年年租金:$120,000
- 第 10 年末年租金:$156,573
- 期末积累资产价值:$0
- 首付 + 累计还贷总支出:$1,543,836
- 第 10 年退出卖出净变现:$1,251,694
- 第 10 年预估物业市场总值:$2,419,049
Lease vs Buy 是什么，为什么重要
Lease vs Buy（租赁与购买对比）分析是商业企业（Owner-Occupier）与商业地产投资者在确定办公楼、零售门面或仓储物流空间时的核心财务决策工具。 租赁方案前期资金占用少、灵活度高，但付出的所有租金均为纯开支，期末无法积累任何资产权益；购买方案虽然需要支付前期首付（Down Payment）与按揭还款，但每月还贷中的本金部分（Principal Paydown）转化为硬性资产储备，且能享受物业长期增值的红利。本计算器将两者的全周期现金流支出与退出变现净收益放在同一标准下进行并排对比。
计算公式
租赁方案总支出 = 逐年累加 [ 年租金 × (1 + 租金年涨幅)^年数 ]
购买方案净成本 = 首付 + 累计还贷总额 − 退出时卖出净变现所得
退出时卖出净变现 = 购买价格 × (1 + 预估增值率)^年数 × (1 − 卖出成本%) − 剩余贷款余额10 年期租买对比演算示例 ($180万买价 vs $1万月租)
假设一家商业企业计划使用一处办公空间 10 年（基准场景：买价 $1,800,000，首付 25%，贷款 $1,350,000，利率 6.5%，25 年摊销；租金 $10,000/月，年递增 3%；年均升值 3%，卖出成本 5%）：
商业贷款还款计划测算说明 (25 年等额本息摊销)：
方案 B 中 10 年累计还贷本息 $1,093,836 基于 $1,350,000 贷款额度、6.50% 年利率以及标准的 25 年等额本息还款计划（每月月供 $9,115.30 × 120 个月）。第 10 年末出售物业时，已偿还本金 $303,597，剩余待清偿贷款气球余额为 $1,046,403。
深度决策模型：持有周期与税务折旧抵税测算
商业物业的买租决策绝非仅仅对比每月租金与月供。真正的核心分水岭在于业务的持有周期预期、资金机会成本以及沉淀资本的折旧抵税效应：
1. 持有周期效应 (3–5 年 vs 7–10 年)
短期持有（3–5 年以内）通常偏向租赁。因为商业地产买卖的交易摩擦成本极高：购入时需支付 2%–4% 的尽调与交割费，出售时需支付 5%–6% 的经纪佣金与过户税。若持有年限不足以摊销这些沉没成本并累积本金偿付，租赁能保持企业营运资金的充沛流动性。反之，7 年以上周期买入优势显著，不仅锁定了固定居住成本，还能享受长期资产增值与贷款本金偿付形成的权益积累。
2. 折旧与成本分离抵税 (IRC §168)
商业物业（非住宅）按 IRC §168(c) 实行 39 年直线折旧（住宅出租物业为 27.5 年）。虽然全额租金支出可作为营业费用 100% 抵税，但购置商业地产可通过“成本分离”（Cost Segregation）将 20%–35% 的建筑成本（如地毯、专用电气、景观铺装）拆分为 5 年、7 年或 15 年资产，在前几年产生巨额账面折旧亏损，抵减企业利润税。
若您正在评估自用或投资型商业物业的买入价格是否公允，请查阅我们的 全美主要商业物业 Cap Rate 基准参考表，核对目标资产的无杠杆回报水平与市场均值。同时，建议深入阅读完整的 商业地产买 vs 租决策分析框架。
商业地产买 vs 租决策分析框架
系统评估资金机会成本、折旧抵税、改造成本风险与 5–10 年全周期财务净现值 (NPV) 对比。
常见问题
企业在什么情况下应该选择租赁而非购买？
如果企业处于初创或爆发式扩张期、现金流需要优先投向主营业务扩张，或者业务地点具有不确定性（未来 3-5 年可能需要扩租或搬迁），选择【租赁】更为明智，可避免沉淀大量资本于房地产中。
自用企业购买商业地产有什么特殊的贷款优惠？
在美自用企业（占用面积超过 51%）可以申请美国小企业管理局 (SBA) 提供的 SBA 504 或 SBA 7(a) 贷款。这类贷款首付比例低至 10%，且提供长达 25 年的固定利率长周期融资，大幅降低了购买门槛。
购买方案中的“净成本”是如何算出来的？
购买方案的净成本考虑了变现所得：净成本 =（首付款 + 持有期内付出的全部房贷本息）减去（持有期末卖掉物业拿回的净现金）。因为卖掉物业时拿回的现金远远超过了付出的本金，所以长期来看购买的净成本通常显著低于租赁。