净营业收入 (NOI) 计算器
算出你物业的净营业收入——几乎所有其他商业地产指标都是从这个数字出发的。
NOI (净营业收入) 实时计算器
输入总租金收入、空置损失及各项运营费用
1. 收入与空置损失 (Income & Vacancy)
空置损失额: $15,600
2. 运营支出细项 (Itemized Expenses)
NOI 结果总览
月均 NOI: $16,867 / 月
NOI 是什么，为什么重要
NOI是商业地产投资里最基础的指标。几乎所有其他计算——Cap Rate、Cash-on-Cash Return、贷款月供——都是从NOI开始算的。它反映的是一个物业单纯从运营中产生的收入，还没算进你的房贷或所得税。贷款机构、评估师、买家都会先看NOI，因为它把物业本身的表现，和某个具体业主选择的融资方式区分开来了。
计算公式
NOI = 有效毛收入(EGI) − 运营支出
EGI = 总收入 − 空置及坏账损失商业地产分析案例 (Illustrative Example)
假设您正在评估一处 18 单元的花园式多户住宅物业（18-unit multifamily），购买价为 $2,450,000。要计算其净营业收入 (NOI)，我们只需聚焦于物业层面的实际运营收支：
- 潜在租金总额 (18 单元 × $1,250/月 × 12): $270,000 + 洗衣与停车其他收入: $14,400 (潜在毛收入 GPI: $284,400)
- 经济空置与坏账准备: 5.5% (-$15,642)
- 有效毛收入 (EGI): $268,758
- 年度运营开支 (房产税、保险、物业管理费、日常维护与水电): $98,400
计算: NOI = $268,758 (EGI) - $98,400 (OpEx) = $170,358 (对应 6.95% 无杠杆资本化率)
注意：我们在此严格不扣除房贷。得到 $170,358 的 NOI 后，后续步骤通常是利用该数字来 计算物业的 Cap Rate 或 测算贷款的 DSCR.
NOI 计算中的常见扣除项误区
1. 严禁扣除贷款本息：NOI 衡量的是资产本身的运营创收能力，贷款还本付息属于融资结构成本（在计算 Cash Flow 与 DSCR 时扣除）。
2. 区分资本性支出 (CapEx) 与常规维修：更换整个屋顶或升级电梯属于 CapEx，不计入日常运营开支 (OpEx)；但必须为未来的重置准备金留出合理预算。
机构级承销：T-12 财报规范化与交易后房产税重估
在实际商业地产交易中，经纪人推介手册（Offering Memorandum）中的“预计”或“预测” NOI 往往经过美化（例如假设零坏账、低估维修费）。机构尽调人员必须依据过去 12 个月的实际流水账目（Trailing-12 或 T-12）进行严格规范化：
- 剥离非经常性收支：剔除前房东一次性的法律纠纷支出、个人车辆加油等非物业支出，补足合理的职业物业管理费（通常占 EGI 的 4%–8%，即使买家打算自行管理也需计入）。
- 交割后房产税重估风险：这是承销中最常见的致命漏洞。许多地区的评估部门会在产权过户后，将计税估值直接重估至最新成交价（如德克萨斯州或加利福尼亚州）。若仍沿用前业主的历史低税额，实际 NOI 可能会直接缩水 15%–25%。
- 资本重置准备金：机构放贷机构（如 Fannie Mae 与 Freddie Mac）要求每套住宅每年提留 $250–$350 的重置准备金，用于未来的屋顶、暖通空调及大型设备更新。
核定出真实的标准化 NOI 后，下一步是将其放入市场整体环境中对比。请参考我们的 全美主要商业物业 Cap Rate 基准参考表，查看多户住宅、工业物流、零售及医疗地产的最新平均收益率区间。
常见问题
NOI 包括房贷还款吗？
不包括。NOI是在还贷之前计算的。房贷还款是在算现金流的时候才扣除，不是在算NOI的时候扣除。
哪些算运营支出？
物业税、保险、维修保养、物业管理费、房东承担的水电费，以及更新储备金。资本性改造（比如换屋顶）和房贷还款不算在内。
为什么贷款机构这么看重NOI？
贷款机构会用NOI来算偿债覆盖率 (DSCR)——也就是判断这个物业产生的收入，能不能舒服地覆盖贷款还款。NOI偏低或者在下滑，在贷款审核里是一个警示信号。
NOI 和现金流有什么区别？
NOI是还贷之前的数字，现金流是还贷之后的数字。现金流 = NOI − 年度还贷总额（有时还要再减掉资本储备金）。
怎么估算 NOI 指南（没有历史财务数据时）
当卖家的数字不完整、被美化过、或者干脆没有历史账本时，如何重新测算真实 NOI。
用同一组数据继续测算完整交易
在 Deal Analyzer 中结合购买价、融资条件与现金投入，同步计算 Cap Rate、Cash-on-Cash、DSCR 和 Break-Even Ratio，并对空置率与利率进行压力测试。