商业地产承销指标全书

商业地产 (CRE) 核心财务指标与缩写词汇表

精准掌握美国商业地产尽调与银行审贷中最关键的财务指标。每个词汇均附带标准定义、计算公式、测算案例以及对应的在线计算工具。

NOI核心指标

Net Operating Income (净营业收入)

净营业收入（NOI）是衡量商业地产资产自身经营盈利能力的最核心指标，等于有效运营总收入减去全部日常运营支出，未扣除贷款本息与所得税。

NOI = 有效毛收入 (EGI) - 总运营支出 (OpEx)

Cap Rate核心指标

资本化率（Cap Rate）衡量商业地产在全款无贷款购买状态下的年化无杠杆净回报率，等于年净营业收入 (NOI) 除以物业总购买价格或公允估值。

Cap Rate (%) = [ 净营业收入 (NOI) / 物业购买价格或估值 ] × 100

DSCR核心指标

偿债覆盖率（DSCR）衡量商业物业产生的净营业收入（NOI）对年度贷款本息还贷总额的覆盖倍数，是商业银行决定是否放贷的首要风控指标。

DSCR = 净营业收入 (NOI) / 全年还贷总额 (Annual Debt Service)

BER核心指标

收支平衡比率（BER）衡量商业地产的必须支出（运营成本加贷款还贷）占总潜在收入（GPI）的百分比，揭示物业抗空置风险的财务脆弱度。

BER (%) = [ ( 运营支出 + 全年还贷总额 ) / 总潜在收入 (GPI) ] × 100

BEO核心指标

盈亏平衡入住率（BEO）是指一处商业物业为维持现金流打平、覆盖全部运营成本和还贷支出，所必须达到的最低物理或经济出租率水平。

BEO (%) = [ ( 运营支出 + 全年还贷总额 ) / 潜在毛租金收入 ] × 100

IRR核心指标

内部收益率（IRR）衡量在商业地产多年度持有全周期内，每一块钱投资资本所产生的复合年化收益率，深度结合了资金的时间价值。

0 = 净现值 (NPV) = Σ [ 现金流 CFt / (1 + IRR)^t ] （使全周期净现金流折现后等于零的折现率）

GRM核心指标

总租金乘数（GRM）是商业地产投资中用于 60 秒快速筛选物业的初级比率，等于购买价格除以物业的全年潜在毛租金总额。

GRM = 物业购买价格 / 全年潜在毛租金收入 (Gross Annual Rent)

一体化商业地产尽调

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