Glosario de Términos Financieros y Fórmulas de Bienes Raíces Comerciales
Domine los acrónimos, fórmulas matemáticas y criterios bancarios esenciales en bienes raíces comerciales. Cada entrada incluye definiciones, casos de estudio y calculadoras interactivas.
Ingreso Operativo Neto (NOI)
El Ingreso Operativo Neto (NOI) es la medida fundamental de la rentabilidad operativa de una propiedad comercial, calculada como ingresos operativos totales menos gastos operativos, antes del servicio de la deuda e impuestos.
NOI = Ingreso Bruto Efectivo (EGI) - Gastos Operativos Totales (OpEx)Tasa de Capitalización
La Tasa de Capitalización (Cap Rate) mide el rendimiento no apalancado esperado de una propiedad comercial, calculada como el Ingreso Operativo Neto (NOI) dividido por el valor de mercado o precio de compra.
Cap Rate (%) = [ Ingreso Operativo Neto (NOI) / Precio de Compra o Valor de Mercado ] × 100Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda
El Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) mide la capacidad del Ingreso Operativo Neto (NOI) de una propiedad comercial para cubrir con holgura los pagos anuales de la hipoteca.
DSCR = Ingreso Operativo Neto (NOI) / Servicio de la Deuda AnualRatio de Equilibrio (Break-Even Ratio)
El Break-Even Ratio (BER) mide el porcentaje de Ingreso Potencial Bruto (GPI) necesario para pagar todos los gastos operativos y el servicio de la deuda, revelando la vulnerabilidad financiera del inmueble.
BER (%) = [ ( Gastos Operativos + Servicio Anual de la Deuda ) / Ingreso Potencial Bruto (GPI) ] × 100Ocupación de Equilibrio (Break-Even Occupancy)
La Ocupación de Equilibrio (BEO) es la tasa mínima de ocupación que debe mantener un inmueble comercial para generar ingresos suficientes que cubran todos los gastos operativos y la deuda hipotecaria.
BEO (%) = [ ( Gastos Operativos + Servicio Anual de la Deuda ) / Alquiler Potencial Bruto ] × 100Tasa Interna de Retorno (TIR / IRR)
La Tasa Interna de Retorno (IRR) es la tasa de rentabilidad anualizada generada por cada dólar invertido en una propiedad comercial a lo largo de todo el periodo de tenencia, teniendo en cuenta el valor temporal del dinero.
0 = VPN = Σ [ CFt / (1 + IRR)^t ] (Tasa de descuento donde el Valor Presente Neto de todos los flujos es cero)Multiplicador de Ingreso Bruto (Gross Rent Multiplier)
El Multiplicador de Ingreso Bruto (GRM) es una métrica de filtrado rápido que compara el precio de compra del inmueble con sus ingresos brutos por alquiler, calculada como Precio dividido por Alquiler Bruto Anual.
GRM = Precio de Compra / Alquiler Bruto Potencial Anual¿Necesita calcular todas estas métricas juntas?
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