免费出租物业收益分析计算器

多户公寓与商业租赁物业投资全案测算工具。涵盖租金收入、空置损失、运营开支、房贷偿付与投资回报率测算。完全免费，无需注册账号或订阅。

1. 物业收购与自有出资

物业购买总价 ($)

过户杂费与初期储备 (%)

≈ $56,000

2. 租金收入与空置损失

年度租金毛收入 (Gross Rent) ($)

≈ $28,000 / 月

其他年杂项收益 (车位/储藏/洗衣) ($)

预计空置与坏账率 (%)

空置损失: $16,800 | 有效毛收入 (EGI): $319,200

3. 运营支出与净收益 (OpEx & NOI)

年度运营总支出 (房产税/保险/维修/管理/水电) ($)

费用率: 28.8% EGI | 净营业收入 (NOI): $227,200

4. 贷款融资方案

首付比例 (%)

$700,000

贷款年利率 (%)

摊销年限 (年)

税前净现金流 (Net Cash Flow)$57,048$4,754 / 月

CoC 7.55%

净营业收入 NOI$227,200

资本化率 Cap Rate8.11%

偿债覆盖率 DSCR1.34x

保本比率 BER82.13%

贷款本金 (Loan Amount):$2,100,000 (75% LTV)

月供与年度还本付息 (ADS):$170,152 ($14,179/mo)

实际自付总现金 (Total Equity):$756,000

现金回报率 (全款自付口径):首付 + 过户费 ($756,000)

7.55%

现金回报率 (仅首付款口径):仅限首付款 ($700,000)

8.15%

保本所需最低出租率 (BEO):78.02%

承销串联与深度分析

带入 Deal Analyzer 进行 5 年全景承销与压力测试使用多户商业房贷计算器测算 Agency / Bank / HUD 额度

100% 免费，无门槛限制

无需注册账号、无需绑定信用卡、无分析次数上限。所有计算全部在您的浏览器本地实时完成，数据不上传第三方服务器，保障投资尽调隐私。

出租物业现金流与投资回报如何推导

专业的出租物业财务分析遵循三层收益递进逻辑： 1. 顶层物业运营收益：总潜在租金（GPI）加上停车位/洗衣房等杂项收入，扣除正常化空置与坏账损失，得出有效总收入（EGI）。再扣减实际运营开支（房产税、保险、维修维护、物业管理、公共能耗与储备金），锁定净营业收入（NOI）。 2. 债务偿付与覆盖：从 NOI 中扣除年度房贷本息偿付额（ADS），即为投资人实际落袋的税前净现金流。贷款银行依据 DSCR（NOI ÷ ADS）检验现金流防违约安全边际（通常要求 ≥ 1.25x）。 3. 投资人实际回报率：无杠杆资产收益由资本化率衡量（Cap Rate = NOI ÷ 购买价）；自有出资资金的杠杆收益由现金回报率衡量（CoC = 年现金流 ÷ 实际自付总现金）。

核心计算公式

[1. 净营业收入 (NOI)]
NOI = 有效毛收入 (EGI) − 运营支出 (OpEx)

[2. 税前年净现金流]
现金流 = NOI − 年度还贷总额 (ADS)

[3. 资产回报率 (Cap Rate)]
Cap Rate = (NOI ÷ 购买总价) × 100%

[4. 杠杆现金回报率 (Cash-on-Cash)]
Cash-on-Cash = (税前现金流 ÷ 实际自付总现金) × 100%

[5. 偿债覆盖率 (DSCR)]
DSCR = NOI ÷ 年度还贷总额

有效毛收入 (EGI):潜在租金总额加其他杂项收益扣减空置与坏账损失

运营支出 (OpEx):房产税、房屋保险、日常维修、第三方管理费、公共水电及资本置换储备金

年度还贷总额 (ADS):12 个月的房贷本息偿付总和

实际自付总现金:首付现金加上过户交易杂费与初期流动性储备金

全站贯穿案例：标准 24 单元出租公寓测算演示（购买价 280 万美元，NOI $227,200）

采用全站一致的标准 24 单元多户住宅案例（购买价 $2,800,000，年租金 $336,000，空置率 5%，OpEx $92,000）： • 顶层运营收益： - 潜在租金总额 (GPI): $336,000 - 空置损失 (5.0%): $16,800 - 有效总收入 (EGI): $319,200 - 运营费用 (占比 28.82%): $92,000 - 就位净营业收入 (NOI): $227,200 - 进场资本化率 (Cap Rate): 8.11% • 商业抵押贷款（75% LTV, 6.50% 利率, 25年全摊销）： - 贷款本金: $2,100,000 - 自有首付 (25%): $700,000 - 交易杂费 (2%): $56,000 - 实际自付总现金: $756,000 - 每月还本付息: $14,179 - 年度偿债总额 (ADS): $170,152 - 偿债覆盖率 (DSCR): 1.34x（高于 1.25x 银行风控门槛） • 底层净现金流与投资回报： - 税前年净现金流: $227,200 − $170,152 = $57,048（约合每月 $4,754） - 现金回报率（全款自付口径）: 7.55%（按 $756,000 首付加交易费储备金，与 Deal Analyzer 一致） - 现金回报率（首付单口径）: 8.15%（仅按 $700,000 首付本金） - 收支平衡比率 (BER): 82.13%（保本出租率 BEO: 78.02%） *注：本案例为标准教学测算模型，用于说明出租物业现金流与包销闭环原理。*

出租物业收益分析常见问答 (FAQ)

为什么这个出租物业计算器完全免费且不强制注册？

市面上大多数商业地产或多户住宅分析软件通常要求提供商业邮箱甚至设立付费墙。我们认为基础的商业地产数学计算与包销逻辑应当对所有投资者、经纪人与分析师公开透明。本工具 100% 在您的本地浏览器运行，不搜集隐私数据。

Cap Rate 与 Cash-on-Cash Return 有何本质区别？

Cap Rate 衡量的是不考虑任何贷款、全款买下时的资产内在运营回报率（NOI ÷ 购买价），便于横向比较不同城市或物业；Cash-on-Cash 衡量的是您实际自掏腰包的真金白银（首付与交易费）在偿还完房贷之后的现金回报效率。

运营支出（OpEx）应该包含哪些项目，不包含哪些？

OpEx 必须包含房产税、灾害与责任险、日常维修保养、专业物业管理费、公摊水电以及未来资本性改造的置换储备金（Replacement Reserves）。OpEx 严禁包含房贷本息偿还、折旧摊销以及业主的个人所得税。

贷款机构如何通过 DSCR 约束出租物业的贷款额度？

商业银行与 Agency（房利美/房地美）要求 DSCR 至少达到 1.20x 至 1.25x。这意味着物业产生的净收入必须超出年度房贷还款 20% 到 25% 以上，确保在租客退租或市场波动时不会出现资金链断裂断供。