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Calculadora Gratuita de Inmuebles en Alquiler

Análisis profesional de flujo de caja y suscripción para propiedades en alquiler. Calcule ingresos, gastos operativos, cobertura hipotecaria (DSCR) y retorno sobre capital sin barreras de pago.

1. Adquisición y Capital

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≈ $56,000

2. Ingresos de Alquiler y Vacancia

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≈ $28,000 / mes
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Vacancy Loss: $16,800 | EGI: $319,200

3. Gastos Operativos y NOI

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Expense Ratio: 28.8% | NOI: $227,200

4. Estructura de Financiación

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$700,000
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Flujo de Caja Neto Antes de Impuestos$57,048$4,754 / mes
CoC 7.55%
Net Operating Income$227,200
Going-In Cap Rate8.11%
DSCR Coverage1.34x
Break-Even Ratio82.13%
Loan Amount:$2,100,000 (75% LTV)
Annual Debt Service (ADS):$170,152 ($14,179/mo)
Total Cash Invested:$756,000
Cash-on-Cash (All-In):Down payment + Closing costs
7.55%
Cash-on-Cash (Down Payment):Pure down payment only
8.15%
Break-Even Occupancy (BEO):78.02%
Flujo de Suscripción Siguiente
Llevar a Deal Analyzer para Proyección CompletaDimensionar Hipoteca Multifamiliar (Agency / Banco / HUD)

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Cómo Evaluar el Flujo de Caja y Rentabilidad de Inmuebles en Alquiler

El análisis financiero riguroso de una propiedad en alquiler se estructura en tres niveles: 1. Operaciones del Inmueble: Ingreso Bruto Programado más ingresos auxiliares (estacionamiento, lavandería), menos vacancia y pérdidas crediticias, define el Ingreso Bruto Efectivo (EGI). Deducir los gastos operativos reales (impuestos prediales, seguros, mantenimiento, administración y reservas) determina el Ingreso Operativo Neto (NOI). 2. Servicio de Deuda: Restar la cuota anual de la hipoteca (ADS) del NOI revela el Flujo de Caja Neto antes de impuestos. Las entidades bancarias aplican el ratio DSCR (NOI / ADS) para exigir un margen de seguridad (típicamente ≥ 1.25x). 3. Rendimientos para el Inversor: La rentabilidad del activo al contado se mide con el Cap Rate (NOI / Precio). La rentabilidad sobre el capital propio efectivamente invertido se mide mediante el retorno Cash-on-Cash (Flujo de Caja / Desembolso Total).

Fórmulas Fundamentales de Alquiler

[1. Ingreso Operativo Neto] NOI = Ingreso Bruto Efectivo (EGI) − Gastos Operativos (OpEx) [2. Flujo de Caja Neto Antes de Impuestos] Flujo de Caja = NOI − Servicio Anual de Deuda (ADS) [3. Tasa de Capitalización (Cap Rate)] Cap Rate = (NOI / Precio de Compra) × 100% [4. Retorno Cash-on-Cash] Cash-on-Cash = (Flujo de Caja Anual / Capital Total Invertido) × 100% [5. Ratio de Cobertura de Deuda (DSCR)] DSCR = NOI / Servicio Anual de Deuda
Ingreso Bruto Efectivo (EGI):Alquiler bruto proyectado más ingresos adicionales menos vacancia
Gastos Operativos (OpEx):Impuestos, seguros, administración profesional, mantenimiento, servicios y reservas
Servicio Anual de Deuda (ADS):Amortización total de capital e intereses durante 12 meses
Capital Total Invertido:Pago inicial (anticipo) más gastos de cierre y reservas iniciales

Caso Práctico Continuo: Edificio Multifamiliar de 24 Unidades ($2.8M, NOI $227,200)

Aplicando nuestro ejemplo continuo de 24 unidades residenciales ($2,800,000 de precio de compra, alquiler anual de $336,000, vacancia del 5%, OpEx de $92,000): • Operaciones e Ingresos: - Ingreso Bruto Programado (GPI): $336,000 - Vacancia del 5.0%: $16,800 - Ingreso Bruto Efectivo (EGI): $319,200 - Gastos Operativos (28.82% de EGI): $92,000 - Ingreso Operativo Neto (NOI): $227,200 - Cap Rate de Entrada: 8.11% • Financiación Hipotecaria (75% LTV, 6.50% de interés, 25 años amortización): - Préstamo: $2,100,000 - Anticipo Propio (25%): $700,000 - Gastos de Cierre (2%): $56,000 - Desembolso Efectivo Total: $756,000 - Cuota Mensual: $14,179 - Servicio Anual de Deuda (ADS): $170,152 - Cobertura DSCR: 1.34x (Supera el umbral bancario del 1.25x) • Flujo de Caja y Rendimiento Final: - Flujo de Caja Anual: $227,200 − $170,152 = $57,048 ($4,754/mes) - Retorno Cash-on-Cash (Desembolso Total): 7.55% sobre $756,000 (coincidente con Deal Analyzer) - Retorno Cash-on-Cash (Solo Anticipo): 8.15% sobre $700,000 - Ratio de Equilibrio (BER): 82.13% (Ocupación de equilibrio BEO: 78.02%) *Nota: Ejemplo financiero educativo estandarizado con fines comparativos.*

Preguntas Frecuentes sobre Calculadoras de Inmuebles en Alquiler

¿Por qué esta calculadora de inmuebles en alquiler es completamente gratuita y sin registro?

La mayoría de plataformas inmobiliarias exigen registro de correo electrónico o cobran suscripciones para análisis multifamiliares. Creemos que las matemáticas financieras de suscripción comercial deben ser abiertas y accesibles para todo inversor y analista. Esta herramienta funciona 100% en su navegador local protegiendo su privacidad.

¿Cuál es la diferencia entre Cap Rate y Cash-on-Cash Return?

El Cap Rate mide el rendimiento operativo intrínseco del activo como si se adquiriera íntegramente al contado (NOI / Precio). El retorno Cash-on-Cash mide el rendimiento financiero real sobre el capital propio desembolsado de su bolsillo tras pagar la cuota de la hipoteca.

¿Qué partidas deben incluirse en los gastos operativos?

Los gastos operativos (OpEx) incluyen impuestos a la propiedad, seguros contra siniestros, reparaciones, comisiones de administración, servicios comunes y fondos de reserva para reposición de activos. No incluyen el pago de la hipoteca, depreciación contable ni impuestos sobre la renta.

¿Cómo evalúan los bancos el DSCR en propiedades en alquiler?

Las entidades bancarias comerciales exigen un DSCR mínimo de entre 1.20x y 1.25x. Esto asegura que los ingresos operativos netos de la propiedad superen el servicio de la hipoteca en al menos un 20% a 25%, protegiendo la operación frente a caídas de ocupación.

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