Calculadora de Cap Rate (Tasa de Capitalización)
Evalúe el rendimiento no apalancado de propiedades comerciales o determine el precio máximo de compra en función de su objetivo de rentabilidad.
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NOI = Ingreso Efectivo Bruto (EGI) menos gastos operativos (impuestos sobre la propiedad, seguros, mantenimiento, administración), antes del pago de préstamos e impuestos sobre la renta.
¿No sabe cómo calcular el NOI? Utilice la Calculadora de NOI paso a paso
Resumen del Cálculo
¿Qué es el Cap Rate y por qué es fundamental?
La Tasa de Capitalización (Cap Rate) es el indicador de rentabilidad más utilizado en bienes raíces comerciales. Mide el rendimiento anual porcentual que generaría un inmueble adquirido 100% en efectivo, sin deuda hipotecaria. Permite comparar propiedades de diferente tamaño y valor de forma homogénea, aislando la estructura financiera particular de cada comprador.
Fórmula de la Tasa de Capitalización
Cap Rate (%) = [ Ingreso Operativo Neto (NOI) / Precio de Compra o Valor ] × 100Caso Práctico en Bienes Raíces Comerciales
Considere una propiedad multifamiliar hipotética de 24 unidades.
- Precio de compra: $2,800,000
- Ingreso Operativo Neto (NOI): $227,200 (vea cómo calculamos el NOI de esta propiedad)
Cálculo: Cap Rate = $227,200 (NOI) / $2,800,000 (Precio) = 8.11%
El 8.11% representa su rendimiento no apalancado si adquiriera el inmueble 100% en efectivo. Sin embargo, la mayoría de los inversionistas utilizan deuda hipotecaria. Tras calcular el Cap Rate, comúnmente lo comparará con las tasas de interés y luego usará la Calculadora de Retorno Cash-on-Cash o la suite completa Deal Analyzer para evaluar el rendimiento real sobre el capital propio invertido.
Errores Comunes y Limitaciones del Cap Rate
1. Ignora la Estructura de Deuda: El Cap Rate es una métrica no apalancada. No refleja las tasas de interés hipotecarias, la amortización ni los retornos apalancados. Evalúelo siempre junto con el Cash-on-Cash Return y el DSCR.
2. Confusión entre Pro-Forma y T12 Histórico: Los folletos de venta frecuentemente presentan supuestos optimistas a futuro. Analice y evalúe siempre basándose en los estados financieros auditados de los últimos 12 meses (T12).
Preguntas Frecuentes sobre Cap Rate
¿Cuál es un buen Cap Rate para invertir?
Depende del tipo de activo y la ciudad. En mercados primarios como Nueva York o Miami, los activos clase A operan entre 4.8% y 5.5%, mientras que en mercados secundarios oscilan entre 6.0% y 7.5%.
¿Cuál es la diferencia entre Cap Rate y Cash-on-Cash Return?
El Cap Rate mide el rendimiento de todo el activo sin deuda. El Cash-on-Cash mide el rendimiento del dinero en efectivo efectivamente invertido como pago inicial tras pagar la hipoteca.
¿El Cap Rate incluye pagos de hipoteca?
No. El Cap Rate es una métrica no apalancada; los pagos de principal e intereses se excluyen deliberadamente para comparar inmuebles de manera neutral.
Calculadoras y Escenarios de Cap Rate por Tipo de Propiedad
Las estructuras de gastos operativos, vacancia y reservas de capital varían según el tipo de inmueble. Explore escenarios específicos por clase de activo:
Guía de Escenarios Ilustrativos de Cap Rate
Consulte los rangos ilustrativos de modelado financiero por tipo de activo y nivel de mercado metropolitano.
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