Deal Analyzer: Suite Integral de Debida Diligencia Comercial
Ingrese las variables de adquisición de la propiedad una sola vez para modelar simultáneamente rendimiento, apalancamiento, servicio de deuda y resiliencia ante caídas de mercado.
Deal Analyzer: Suite Integral de Debida Diligencia
Unifique Cap Rate, NOI, Cash-on-Cash, DSCR y Break-Even Ratio en un solo análisis.
1. Información de Propiedad y Adquisición
2. Ingresos y Gastos Operativos Anuales
Ingreso total anual al 100% de ocupación antes de vacancia o gastos.
Pérdida estimada por unidades desocupadas o impago: -$16,800/año.
Impuestos sobre la propiedad, seguros, reparaciones, administración (excluye pagos de deuda).
EGI: GPI × (1 − Vacancia %) — ingreso recaudado real tras deducir vacancia y pérdidas crediticias.
NOI: EGI − Gastos Operativos (OpEx) — ingreso operativo neto antes del servicio de la deuda e impuestos.Cómo calcular el NOI
3. Estructura de Financiamiento y Deuda
Regla Ilustrativa: Margen Estable
Cumple con la regla de riesgo ilustrativa (referencia: DSCR ≥ 1.25x y BER ≤ 85%). Los criterios bancarios reales varían según la entidad, producto y tipo de activo.
EGI menos gastos operativos (antes del servicio de la deuda)
NOI ÷ Precio de Compra (rendimiento no apalancado al contado)
(NOI − Servicio Anual de Deuda) ÷ Capital Total Invertido
NOI ÷ Servicio Anual de Deuda (capacidad de cobertura de las cuotas del préstamo)
(Gastos Operativos + Servicio Anual de Deuda) ÷ EGI — porcentaje del ingreso efectivo consumido por gastos y deuda.
(Gastos Operativos + Servicio Anual de Deuda) ÷ GPI — porcentaje de ocupación sobre el GPI requerido para cubrir gastos y deuda.
Cumple con la regla de riesgo ilustrativa (referencia: DSCR ≥ 1.25x y BER ≤ 85%). Los criterios bancarios reales varían según la entidad, producto y tipo de activo.
Parámetros de Entrada de la Evaluación
| Precio de Compra ($): $2,800,000 | Costos de Cierre (%): 2% ($56,000) | Ingreso Potencial Bruto (GPI, $): $336,000 |
| Pérdida por Vacancia y Crédito (%): 5% ($16,800) | Ingreso Bruto Efectivo (EGI): $319,200 | Gastos Operativos Anuales (OpEx, $): $92,000 |
| Pago Inicial / Entrada (%): 25% ($700,000) | Préstamo: $2,100,000 | Tasa de Interés Anual (%) / Plazo de Amortización (Años): 6.5% / 25 Años |
Métricas Centrales y Comparación de Prueba de Estrés
| Métrica Clave | Escenario Base | Escenario Bajo Estrés (+5 pts Vac, +100 bps Tasa) |
|---|---|---|
| Ingreso Operativo Neto (NOI) | $227,200 | $210,400 |
| Tasa de Capitalización (Cap Rate) | 8.11% | 7.51% |
| Retorno Cash-on-Cash (CoC) | 7.55% | 3.20% |
| Cobertura de Deuda (DSCR) | 1.34x | 1.13x |
| Ratio de Equilibrio (BER) | 82.13% | 92.01% |
| Ocupación de Equilibrio (BEO) | 78.02% | 82.81% |
| Servicio Anual de la Deuda | $170,152 | $186,226 |
¿Qué es el Deal Analyzer?
Deal Analyzer es una suite integral de modelado financiero que unifica todas las métricas críticas de inversión inmobiliaria comercial (Cap Rate, NOI, Cash-on-Cash Return, DSCR, Break-Even Ratio y Break-Even Occupancy) en un solo flujo de trabajo dinámico.
Marco Computacional Integrado
Flujo de Caja Antes de Impuestos (CFBT) = NOI - Servicio Anual de la DeudaEjemplo Práctico en Bienes Raíces Comerciales
Considere una propiedad multifamiliar hipotética de 24 unidades con los siguientes supuestos de adquisición y operación:
- Precio de compra: $2,800,000
- Ingreso potencial bruto (GPI): $336,000
- Tasa de vacancia: 5%
- Gastos operativos anuales: $92,000
- Pago inicial / Entrada: 25% ($700,000)
- Costos de cierre: 2% ($56,000)
- Préstamo comercial: tasa de interés del 6.5%, amortización a 25 años
Primero, deducir la vacancia arroja un Ingreso Bruto Efectivo (EGI) de $319,200. Tras restar los gastos operativos, podemos calcular el NOI del inmueble en $227,200. Con respecto al precio de compra, esto equivale a un Cap Rate no apalancado del 8.11%.
Conforme a los términos del préstamo, el servicio anual de la deuda es de $170,152. Al dividir el NOI entre el servicio de la deuda, evaluamos el umbral de DSCR del banco, obteniendo una cobertura saludable de 1.34x. El flujo de caja antes de impuestos tras el servicio de la deuda es de $57,048. Frente a una inversión total en efectivo de $756,000 (pago inicial + costos de cierre), medimos el retorno de efectivo sobre el capital (Cash-on-Cash) que alcanza un 7.55%. Actualmente, el Ratio de Equilibrio (Break-Even Ratio - BER) se sitúa en 82.13% (con una ocupación de equilibrio simplificada del 78.02%).
El escenario base parece solvente, pero ¿qué sucede si la vacancia sube al 10% y las tasas de interés aumentan al 7.5%?
El servicio anual de la deuda se eleva a $186,226, mientras que el NOI disminuye a $210,400. En este escenario, el DSCR cae a 1.13x (lo que, según las cláusulas del contrato de préstamo, podría activar supervisiones bancarias o reservas obligatorias), y el Cash-on-Cash se reduce a 3.20%. El Break-Even Ratio se dispara a 92.01% (con una ocupación de equilibrio que alcanza el 82.81%), entrando en zona de riesgo. Esto demuestra por qué una completa evaluación de una inversión inmobiliaria debe verificar la solvencia ante escenarios adversos de mercado.
Errores Críticos en la Evaluación Inmobiliaria Comercial
1. Omitir las pruebas de estrés: Evaluar operaciones basándose únicamente en proyecciones base optimistas es riesgoso. Es fundamental modelar escenarios a la baja (como un aumento de 5 puntos porcentuales de vacancia o 100 puntos básicos en la tasa de interés) para medir el colchón de solvencia ante el servicio de la deuda.
2. Subestimar las reservas de reposición de capital: Omitir fondos para gastos de capital (CapEx de $250 a $350/unidad/año) genera un flujo de caja inicial artificialmente inflado.
Preguntas Frecuentes sobre el Análisis de Inversiones
¿Cómo funciona la prueba de estrés en Deal Analyzer?
La prueba de estrés aplica automáticamente un incremento de 5 puntos porcentuales a la tasa de vacancia y 100 puntos básicos (1.0%) a la tasa de interés del préstamo para evaluar la resiliencia del flujo de caja.
¿Puedo exportar el análisis a PDF?
Sí, la herramienta incluye un generador de informes ejecutivos en PDF de alta resolución con marca de verificación y desgloses completos para bancos o socios.
¿Los datos introducidos se guardan en servidores remotos?
No, todo el procesamiento se ejecuta 100% en su navegador local con total privacidad y confidencialidad.