Calculadora de DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Verifique si los ingresos operativos netos de su inmueble satisfacen los criterios de crédito y evaluación de los bancos comerciales.
Calculadora de Cobertura de Deuda (DSCR)
Evalúe los ingresos operativos frente al servicio anual de la deuda según parámetros bancarios
Pagos totales anuales de capital e intereses
- ≥ 1.25x: Umbral mínimo estándar de aprobación bancaria
- 1.15x - 1.20x: Aceptable para inquilinos con contratos Net Lease (NNN) a largo plazo o gubernamentales
- < 1.00x: Flujo de caja negativo / Riesgo alto de impago
Análisis de Cobertura
Los ingresos no cubren el pago del préstamo (déficit de flujo)
Margen estrecho; prestamistas convencionales requieren ≥1.20x
Objetivo estándar institucional para préstamos comerciales
Cálculo de Préstamo Máximo por 3 Restricciones (LTV vs Debt Yield vs DSCR)
Los prestamistas comerciales evalúan la capacidad crediticia a través de tres métricas y otorgan el monto menor (más restrictivo).
Supuestos de Suscripción
Restricción Vinculante Definitiva
El préstamo está estrictamente limitado por LTV y Debt Yield. El financiamiento máximo permitido es $2,500,000.
Si las tasas suben 100 bps (al 7.50%), la capacidad del préstamo por DSCR se reduce de $2,636,847 a $2,383,627 (-$253,220). La restricción vinculante es DSCR.
Cotizaciones con Prestamistas DSCR (Servicio Aún No Disponible)
Su ratio DSCR calculado es de 1.33x. El envío en línea de solicitudes de cotización y la conexión con prestamistas están deshabilitados porque la integración de socios y las autorizaciones de tratamiento de datos aún no están activas. Esta calculadora no recopila ni transmite datos personales ni de la operación.
Cálculo 100% en su navegador · No se recopilan ni transmiten datos · Solo análisis local
¿Qué es el DSCR y por qué es fundamental?
El Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR, por sus siglas en inglés) es la métrica de riesgo más importante utilizada por prestamistas de bienes raíces comerciales para evaluar solicitudes de hipotecas. Mide el Ingreso Operativo Neto (NOI) anual de una propiedad frente al servicio total de la deuda anual (pagos combinados de capital e intereses), reflejando el margen de seguridad entre el flujo de caja operativo y las obligaciones financieras. Los bancos comerciales y prestamistas institucionales suelen exigir un DSCR mínimo de entre 1.20x y 1.25x. Este colchón garantiza que el inmueble genere suficiente excedente para absorber aumentos imprevistos de vacancia, concesiones de alquiler o gastos operativos crecientes sin caer en impago del préstamo.
Fórmula del DSCR
DSCR = Ingreso Operativo Neto (NOI) Anual / Servicio Anual de la DeudaCaso Práctico en Bienes Raíces Comerciales
Considere una propiedad multifamiliar hipotética de 24 unidades.
- Ingreso Operativo Neto (NOI): $227,200 (vea cómo calculamos el NOI de esta propiedad)
- Servicio Anual de la Deuda: $170,152 (basado en un préstamo de $2.1M al 6.5%, vea cómo calculamos esta cuota de préstamo comercial)
Cálculo: DSCR = $227,200 (NOI) / $170,152 (Servicio de Deuda) = 1.34x
Un ratio de 1.34x es muy saludable, superando con holgura el umbral estándar de 1.20x que exigen la mayoría de los bancos. Una vez confirmada la solvencia de la deuda, puede utilizar el flujo de caja restante después de la hipoteca para evaluar el retorno Cash-on-Cash sobre su capital, o dirigirse a la herramienta completa Deal Analyzer para probar la resistencia de la cobertura ante mayores tasas de vacancia.
Riesgos en la Evaluación del DSCR y Pruebas de Estrés
1. Exposición a Tasa Flotante y Reajuste de Intereses: Un aumento de 100 a 200 bps al reiniciar o reajustar el préstamo puede erosionar rápidamente un DSCR saludable de 1.25x llevándolo a zona de impago (< 1.0x).
2. Concentración de Inquilinos y Vencimiento de Arrendamientos: Las propiedades monoinquilino enfrentan caídas catastróficas del DSCR si el arrendatario entra en quiebra. Realice siempre pruebas de estrés frente a aumentos localizados de vacancia.
Preguntas Frecuentes sobre DSCR
¿Qué ratio DSCR se considera bueno para un préstamo de bienes raíces comerciales?
La mayoría de los bancos comerciales, emisiones CMBS y compañías aseguradoras exigen un DSCR mínimo entre 1.20x y 1.25x. Propiedades estabilizadas con contratos NNN de inquilino único pueden calificar con 1.15x, mientras que activos de mayor volatilidad (como hotelería o centros comerciales) a menudo requieren entre 1.35x y 1.50x.
¿Qué ocurre si el DSCR cae por debajo de 1.0x?
Un DSCR inferior a 1.0x significa que el NOI del inmueble por sí solo no cubre el pago de la hipoteca, generando un déficit de flujo de caja operativo. Para nuevas financiaciones, los bancos comerciales tradicionales generalmente no aprueban préstamos permanentes estándar sin factores compensatorios; no obstante, la aprobación puede depender del tipo de producto crediticio, liquidez del prestatario, garantías cruzadas o fondos de reserva estructurados. En préstamos existentes, el hecho de que un DSCR inferior a 1.0x constituya un incumplimiento técnico o desencadene medidas correctivas depende estrictamente de las cláusulas y acuerdos de cura estipulados en el contrato de préstamo específico.
¿Cómo puede un inversionista mejorar el DSCR de una propiedad?
Se puede incrementar el DSCR aumentando el NOI (subiendo rentas, reduciendo la vacancia o recortando gastos operativos) o disminuyendo el servicio de la deuda (aportando mayor pago inicial para pedir prestado menos, negociando una tasa de interés más baja o extendiendo el plazo de amortización).
¿En qué se diferencia el DSCR del Cap Rate y del Cash-on-Cash Return?
El Cap Rate mide la rentabilidad del inmueble de forma independiente a la financiación; el Cash-on-Cash mide el rendimiento del capital efectivo aportado tras pagar la hipoteca; el DSCR mide el margen de seguridad de la cobertura de la deuda. Los prestamistas se basan en el DSCR para fijar el monto máximo del préstamo.
Realice una Debida Diligencia Completa con DSCR en Deal Analyzer
Calcule simultáneamente Cap Rate, Cash-on-Cash, DSCR y Break-Even Ratio con pruebas de estrés y exportación en PDF.