Calculadora de Cash-on-Cash Return
Mida la rentabilidad anual neta generada por cada dólar de capital efectivamente invertido de su bolsillo.
Calculadora de Rendimiento Cash-on-Cash (CoC)
Mida el rendimiento real antes de impuestos sobre el capital total invertido tras financiar
1. Precio de Adquisición y Capital Total Invertido
Pago Inicial: $300,000
2. Ingresos y Servicio de Deuda
Análisis de Retorno Cash-on-Cash
El rendimiento en efectivo del año 1 supera el Cap Rate sin deuda (7.00%)
Apalancamiento positivo activo: La constante de deuda (6.00%) es inferior al Cap Rate (7.00%), amplificando el rendimiento en efectivo sobre el capital propio (9.09% > 7.00%).
¿Qué es el Cash-on-Cash Return?
El retorno de efectivo sobre efectivo (Cash-on-Cash Return) mide el flujo de caja neto antes de impuestos del primer año en relación con el capital total en efectivo que usted desembolsó. A diferencia del Cap Rate, que analiza la propiedad sin deuda, el Cash-on-Cash refleja directamente el impacto de su estructura de financiamiento. El "Capital Total Invertido" debe incluir el pago inicial (entrada), costos de cierre, tarifas de originación del préstamo y reparaciones iniciales inmediatas. El "Flujo de Caja Anual Antes de Impuestos" es el NOI menos el servicio anual de la deuda. Tenga en cuenta que esta métrica evalúa el rendimiento del capital en el bolsillo durante el primer año; no equivale a la TIR (IRR) ni contabiliza la revalorización futura o amortización del capital del préstamo.
La Fórmula del Cash-on-Cash
Cash-on-Cash Return = (Flujo de Caja Anual Antes de Impuestos / Capital Total Invertido) × 100%Ejemplo Práctico en Propiedad Comercial
Considere una propiedad multifamiliar hipotética de 24 unidades adquirida por $2,800,000.
- Capital total invertido: $756,000 (25% de anticipo de $700k, más 2% de costos de cierre de $56k)
- Ingreso bruto efectivo (EGI): $319,200 ($336k brutos menos 5% de desocupación)
- Gastos operativos (OpEx): $92,000
- Condiciones del préstamo: $2,100,000 al 6.5% de interés, amortización a 25 años
Al deducir los gastos operativos, calculamos el NOI de la propiedad en $227,200 (que sirve de base para el Cap Rate sin apalancamiento). A continuación, calculamos el servicio anual de la deuda en $170,152. Al restar el servicio de la deuda, se obtiene un Flujo de Caja Anual Antes de Impuestos de $57,048.
Al dividir el flujo de caja anual antes de impuestos de $57,048 entre los $756,000 de capital total invertido, se obtiene un Rendimiento Cash-on-Cash del 7.55% (fórmula: CoC = (NOI - Servicio Anual de Deuda) / (Pago Inicial + Costos de Cierre + Mejoras Iniciales)). Observe que este rendimiento en efectivo resulta inferior al Cap Rate no apalancado del 8.11% (NOI / Precio de Compra), a pesar de que la tasa de interés nominal es del 6.5%. No se puede juzgar si el CoC supera al Cap Rate basándose únicamente en la tasa nominal: el servicio anual de deuda de $170,152 incluye amortización de principal, lo que reduce el numerador de flujo de caja, mientras que los $56,000 en costos iniciales de cierre aumentan el denominador de capital invertido. Aunque la amortización incrementa el patrimonio neto con el tiempo, la acumulación de capital y el dinero en efectivo recibido en el año 1 no son el mismo indicador.
¿Qué sucede si las tasas del préstamo suben al 7.5% y la desocupación empeora al 10%?
El servicio anual de la deuda aumenta a $186,226, mientras que el NOI se reduce a $210,400. El flujo de caja antes de impuestos cae a $24,174. Bajo este escenario de estrés, su Rendimiento Cash-on-Cash se reduce a solo el 3.20%. Además, su DSCR (Cobertura del Servicio de la Deuda) desciende a 1.13x (acercándose a los umbrales típicos de convenios crediticios según el contrato de préstamo). Para modelar estos riesgos de forma simultánea, utilice la herramienta integral Deal Analyzer.
Comparación: Cash-on-Cash vs. Cap Rate vs. TIR (IRR)
| Métrica | Qué Mide | ¿Incluye Deuda? | ¿Incluye Plusvalía? |
|---|---|---|---|
| Cap Rate | Rendimiento a nivel de propiedad sin apalancamiento basado en el precio de compra | No | No |
| Cash-on-Cash | Rendimiento de caja apalancado en el primer año sobre el capital real invertido | Sí | No |
| IRR | Tasa Interna de Retorno (anualizada y ponderada por dinero) que descuenta los flujos de caja y el valor de salida a VAN cero | Depende del modelo | Depende del modelo |
Limitaciones de Cash-on-Cash y Análisis de Apalancamiento
1. Distinga el rendimiento de caja del primer año del retorno total a largo plazo: No se debe juzgar si los rendimientos mejoran comparando únicamente la tasa de interés nominal con el Cap Rate. Según la fórmula CoC = (NOI - Servicio Anual de Deuda) / (Pago Inicial + Costos de Cierre + Mejoras Iniciales), la amortización del principal en el servicio de deuda reduce el numerador del flujo de caja, mientras que los costos iniciales aumentan el denominador de capital invertido. La acumulación de capital por amortización y la plusvalía futura deben analizarse mediante la TIR (IRR), que no equivale al efectivo recibido en mano en el año 1.
2. Ignora la Amortización del Principal y la Plusvalía: El rendimiento CoC solo mide el efectivo en mano del primer año. No refleja la acumulación de capital por amortización, escudos fiscales por depreciación ni la plusvalía en la venta futura.
Preguntas Frecuentes sobre Cash-on-Cash
¿Por qué el Cash-on-Cash suele ser diferente al Cap Rate?
El Cap Rate evalúa el rendimiento del inmueble sin deuda sobre el precio de compra (Cap Rate = NOI / Precio de Compra). El Cash-on-Cash mide el rendimiento en efectivo del primer año sobre el capital propio desembolsado (CoC = (NOI - Servicio Anual de Deuda) / (Pago Inicial + Costos de Cierre + Mejoras Iniciales)). Determinar si el retorno de caja del primer año supera al Cap Rate no puede hacerse únicamente a partir de la tasa de interés nominal: por un lado, el servicio anual de deuda incluye la amortización del principal, lo que reduce el numerador de flujo de caja; por otro, los costos iniciales de cierre y mejoras incrementan el denominador de capital invertido. La acumulación de capital por amortización de principal se materializa a lo largo del tiempo o en la venta final, por lo que no es el mismo indicador que el efectivo recibido en el bolsillo durante el primer año.
¿Qué se incluye exactamente en el "Capital Total Invertido"?
El pago inicial de la compra, costos de cierre y honorarios de título, comisiones de apertura de préstamo y cualquier reforma o mejora de capital inmediata previa a la puesta en alquiler. No incluye la parte financiada del precio.
¿Un Cash-on-Cash más alto siempre significa una mejor inversión?
No necesariamente. Un Cash-on-Cash muy alto puede ser fruto de un apalancamiento extremo (un préstamo muy grande con una entrada muy pequeña), lo cual eleva el riesgo de liquidez y deja un margen de seguridad más estrecho ante caídas de ocupación.
¿Desea calcular Cap Rate, NOI, DSCR y Cash-on-Cash a la vez?
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