Calculadora de Hipoteca de Edificios de Apartamentos
Dimensione préstamos hipotecarios comerciales para inmuebles multifamiliares en programas de Agency (Fannie Mae / Freddie Mac), bancos y HUD 223(f). Verifique restricciones por LTV y DSCR, pagos mensuales y rentabilidad.
Seleccionar Programa de Deuda Multifamiliar
Operaciones e Ingresos del Edificio
Parámetros de Suscripción Hipotecaria
Multifamily Debt Program Comparison
| Program | Max Loan | Monthly P&I | CoC Return |
|---|---|---|---|
| Agency (80% / 30y) | $2,240,000 | $13,792 | 11.02% |
| Bank (75% / 25y) | $2,100,000 | $14,179 | 8.15% |
| HUD 223(f) (85% / 35y) | $2,380,000 | $13,332 | 16.00% |
Cómo se dimensiona una hipoteca comercial multifamiliar
Las hipotecas comerciales para edificios residenciales (5 o más unidades) se evalúan de manera muy distinta a los préstamos para viviendas residenciales unifamiliares. Los prestamistas no evalúan la nómina personal del prestatario, sino la capacidad operativa del inmueble a través de dos restricciones matemáticas principales: 1. Restricción por LTV (Loan-to-Value): Fija un tope de endeudamiento como porcentaje del valor de tasación o precio de compra (habitualmente 70%–75% en bancos comerciales, 80% en Agency Fannie/Freddie, y hasta 85% en HUD 223(f)). 2. Restricción por DSCR (Ratio de Cobertura de Deuda): Garantiza que el Ingreso Operativo Neto (NOI) supere el servicio anual de la deuda en un factor de seguridad mínimo (habitualmente 1.25x en bancos y Agency, 1.176x en HUD). El importe final aprobado por la entidad crediticia será SIEMPRE el MENOR entre el límite de LTV y el límite de DSCR. En entornos de tasas de interés más elevadas, el DSCR se convierte en la restricción vinculante determinante.
Fórmulas de Suscripción Hipotecaria
[1. Préstamo Máximo por LTV]
Préstamo_LTV = Precio de Compra × % LTV Máximo
[2. Servicio Anual de Deuda Máximo por DSCR]
Servicio Máximo_DSCR = NOI / DSCR Mínimo Requerido
[3. Préstamo Máximo por DSCR]
Préstamo_DSCR = Servicio Máximo_DSCR / Constante de Préstamo
donde Constante Anual = 12 × [ r(1 + r)^n ] / [ (1 + r)^n − 1 ]
[4. Préstamo Aprobado Vinculante]
Préstamo Sancionado = min( Préstamo_LTV, Préstamo_DSCR )Caso Práctico Continuo: Edificio Multifamiliar de 24 Unidades ($2.8M, NOI $227,200)
Preguntas Frecuentes sobre Hipotecas Multifamiliares
¿Qué inmuebles clasifican como multifamiliar comercial para financiamiento hipotecario?
En el sector inmobiliario y financiero de EE.UU. y a nivel internacional, cualquier propiedad residencial que albergue 5 o más unidades habitacionales independientes se considera comercial multifamiliar. Las propiedades de 1 a 4 unidades se rigen por normativas hipotecarias residenciales individuales. Los préstamos comerciales se aprueban con base en el flujo de caja del inmueble (NOI) y no en la declaración de ingresos personales del inversor.
¿Por qué las entidades bancarias aplican simultáneamente LTV y DSCR?
El LTV protege a la entidad frente a caídas en el valor de tasación del inmueble mediante el capital propio aportado por el inversor. El DSCR protege contra el impago mensual garantizando que los alquileres cobrados cubran holgadamente la cuota de la hipoteca. La entidad siempre otorga el importe que resulte menor.
¿En qué se diferencian los préstamos Agency (Fannie/Freddie) de los préstamos bancarios de cartera?
Los préstamos Agency ofrecen financiamiento sin recurso (Non-recourse), amortizaciones más largas a 30 años y hasta un 80% de LTV, pero imponen penalizaciones estrictas por pago anticipado (Yield Maintenance o Defeasance). Los bancos comerciales prestan desde su propio balance, con penalizaciones escalonadas más flexibles, pero habitualmente requieren aval personal (Recourse) y limitan el LTV al 70%–75%.
¿Qué es el programa de financiamiento HUD / FHA 223(f)?
HUD 223(f) es un programa con garantía federal para la adquisición o refinanciación de edificios de apartamentos de 5+ unidades. Ofrece el apalancamiento más alto de la industria (hasta 85% LTV), el DSCR más bajo (1.176x) y una amortización íntegra a 35 años sin pagos balloon, a cambio de mayores costos iniciales de cierre, pago de seguro hipotecario anual (MIP) y un plazo de tramitación de 4 a 6 meses.